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Division de bâtiment (entités privatives / acte de base)

Entités privatives

Je veux concéder un droit de superficie sur plusieurs espaces non-adjacents de mon bâtiment à la même personne. Dois-je demander un identifiant parcellaire réservé pour chaque espace ?

Non. Vous demandez un seul identifiant parcellaire réservé pour toutes les parties ensemble.

Ce principe vaut aussi pour l’usufruit et l’emphytéose.

Acte de base

  • Comment dois-je introduire une demande d’identification préalable pour un acte de base sur une partie de parcelle ?

    Deux options s’offrent à vous :

    • Vous introduisez une demande « Division bâtiment (acte de base) » en précisant que ce n’est pas la totalité de la parcelle source avec un plan de délimitation qui délimite à la fois la partie de parcelle (division horizontale) et les entités privatives (acte de base) ainsi que le fichier txt.
    • Vous introduisez à la fois une demande « Division parcelle plan (division horizontale) » et une demande « Division bâtiment (acte de base) ».
  • Dois-je demander un identifiant parcellaire réservé pour les parties communes ?

    Non, vous recevez automatiquement un identifiant parcellaire pour les parties communes générales et, le cas échéant, pour les parties communes spécifiques.

  • Qu’entend-on par quotités ?

    Pour les parties communes générales, ils s’agit des quotes-parts de droits dans les parties qui sont communes à tous les propriétaires de tous les bâtiments sur la parcelle (existant ou à construire). Dans un acte de base, il y a toujours des parties communes générales.

    Pour les parties communes spécifiques, il s’agit des quotes-parts de droits dans les parties qui sont communes pour une partie des copropriétaires (ex. un ascenseur qui n’est commun que pour les propriétaires des appartements aux étages et pas pour les propriétaires d’appartements au rez-de-chaussée). Dans un acte de base, il n’y a pas toujours de parties communes spécifiques (mais bien lorsqu’il s’agit de parties d’acte de base). Il est possible d’avoir plusieurs parties communes spécifiques.

  • La superficie du jardin / de la terrasse doit-elle être reprise dans la superficie nette de l’entité privative ?

    Si le jardin / la terrasse fait partie de l’entité privative, alors la superficie doit être reprise dans la superficie nette de l’entité privative.

    Si le jardin / la terrasse fait partie des parties communes et l’entité privative a un droit de jouissance exclusif, alors la superficie ne doit pas être reprise dans la superficie nette de l’entité.

  • Doit-on mentionner la référence du plan lors de la privatisation d’une partie commune ?

    Oui, dans ce cas-là, le plan de délimitation doit au moins contenir l’entité qui devient privative (l’objet de l’acte).

Acte de base modificatif

  • Doit-on mentionner la référence du plan dans un acte de base modificatif ?

    Oui, si les limites des entités privatives changent.

  • Pour un acte de base modificatif, dans quels cas dois-je introduire une demande d’identification préalable ?

    Vous introduisez une demande d’identification préalable avec le formulaire « Acte de base » en cochant « Acte de base modificatif » dans les cas suivants :

    • Si le total des quotes-parts dans les parties communes générales et/ou spécifiques est modifié.

      Attention ! Cela ne s’applique que si de nouvelles entités sont créées (càd de nouvelles entités sont créées à partir des parties communes, des entités sont réunies ou divisées et/ou le périmètre des entités est modifié).

    • Si de nouvelles entités privatives sont créées à partir des parties communes.
    • Si des entités privatives sont réunies ou divisées.
    • Si le périmètre des entités est modifié (avec ou sans changement de surface).
    • Si une partition est nécessaire pour une partie d’entité privative en vue d’une transaction notariale précédant l’acte de base modificatif.

      Exemple : le grenier de l’entité A est vendu au propriétaire de l’entité B. Si la vente du grenier fait l’objet d’une transaction spécifique, une partition peut être demandée pour le grenier (pour l’acte de vente) et également une partition pour la nouvelle entité qui correspondra à l’entité B + le grenier (pour l’acte de base modificatif).

      Attention ! Ce cas n’est pas à confondre avec « Partie d’entité privative » (formulaire « Autre ») qui doit être choisi lorsqu’un acte concerne une entité privative (ex. : garage) cadastrée avec l’appartement selon l’ancien mode de cadastration des immeubles régis par un règlement de copropriété.

    • Si de nouvelles associations partielles de copropriétaires sont créées.

      Attention ! Les associations partielles de copropriétaires datant d’avant le 1er juillet 2015 déjà reprises dans l’acte de base initial ne sont pas régularisées.

    Vous introduisez une demande d’identification préalable avec le formulaire « Autre » en cochant « partie de parcelle » dans le cas suivant :

    • Si une partie du fonds, faisant partie des parties communes, est divisée (et ne fera dès lors plus partie de la copropriété après la transaction).

    Vous ne devez PAS introduire de demande d’identification préalable dans les cas suivants :

    • Si la répartition des quotes-parts dans les parties communes est modifiée sans que le total des quotes-parts de ces parties communes ne soit modifié.
    • Si le total des quotes-parts dans les parties communes générales et/ou spécifiques est modifié sans que de nouvelles entités soient créées.
    • Si la dénomination des entités est modifiée.
    • Si une ou plusieurs entités sont supprimées.
    • Si un droit de jouissance (ex. jardin, parking…) est créé ou transféré au profit d’une entité privative.
    • Si une parcelle fonds est ajoutée aux parties communes.

      Attention ! Si cette parcelle fonds est une partie de parcelle existante, il est nécessaire de faire une demande d’identification préalable avec le formulaire « Autre » en cochant « partie de parcelle ».

    En cas de doute, prenez contact avec le Service Plan compétent.

Normes plan de délimitation « Division de bâtiment »

  • Quelles sont les normes auxquelles doit répondre le plan de délimitation ?

    Le plan de délimitation d'un lot privatif à créer ou à modifier, ou d'une partie ou de la totalité d'un bâtiment, consiste en une copie du plan de construction ou en un plan de mesurage. Voir :  Normes entités privatives (PDF, 194.45 Ko) pour plus d’information sur les normes décrites dans l’AM précad.

    Attention ! Le plan de délimitation doit répondre à toutes les normes décrites dans le chapitre II de l’AM précad du 18 novembre 2013.

  • A quelles normes le fichier txt doit-il répondre ?

    Pour un plan de délimitation de type division de bâtiment, un fichier txt n'est pas obligatoire. Si vous souhaitez ajouter un fichier txt, celui-ci doit être conforme aux normes décrites à l'article 6, §2 de l’AM du 18 novembre 2013.

    Normes fichier txt division de bâtiment
    Norme Information complémentaire
    1° un en-tête renseignant :
    • l'auteur du plan
    • l'identification du géomètre-expert auprès des Conseils fédéraux des géomètres-experts ou l’identification du géomètre-expert auprès de l'administration
    • la date du plan
    • les parcelles cadastrales patrimoniales concernées
    • le cas échéant, le numéro du lot
    Cette information permet de comparer le fichier txt avec le plan de délimitation et, le cas échéant, le formulaire de demande d’identification préalable.
    2° une ligne composée de 9 signes « = » (égal)
    3° un tableau dont les éléments sont séparés par une tabulation et renseignant en regard de l'identifiant de chaque sommet ses coordonnées en abscisses (x) et en ordonnées (y) Vous mentionnez les coordonnées x en y, de chaque sommet de la partie mesurée.